今年房企开启了“抢地大战”，22城已诞生超过110个“地王”。这不北京又将迎来一个超级地王，地块的起始价高达87亿元。

随着土地的拍卖价越高，住宅建好后的房价也会水涨船高。

还没买房的人已经哭晕在厕所，而买好房的人，又面临着新的一系列问题：如何还房贷？是否应该提前还贷？等等。今天i财君再来讲讲买房那些事儿！

房贷对于每个普通家庭来说并不陌生，因为只要不是有太多的闲钱，都会选择在买房时向银行申请贷款。那么，选择何种还款方式才能最省钱呢？

当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：

等额本金 VS 等额本息

两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。

》》什么是等额本金还款法？

等额本金还款法，它是指将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。

以贷款120万元，期限30年为例。假设是广州市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为：120万×3.25%÷12=3250元，因此第一个月还款额为3333+3250=6583元。第二个月的利率算法为：(120万-3333)×3.25%÷12=3241元，第二个月还款额为3333+3241=6574元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。

》》什么是等额本息还款法？

再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元

在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为680091.3元，足足比等额本金多付了93466元。

真是不算不知道，一算吓一跳。这还是公积金贷款，如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见——可以多收利息。

那么，应该选择哪种还款方式？

那应该选择等额本息，还是等额本金还款呢？

虽然等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。

等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。

由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的方式就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。

但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。

提前还款划算吗？

随着二胎政策的放开，之前不少夫妻也准备换比较大的房子，而随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？

这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。

一般来说，以下两类人群比较适合提前还款：

一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。

二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。

如果提前还贷，需要满足什么的条件？

1、借款人想提前还贷，一般是在还款一年以后。

2、借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。

3、如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。

ps:其实i财君觉得，现在贷款利率低，如果投资回报高于贷款成本，不必着急把钱还给银行。

（部分内容综合自网络）

来源：君子i财